2008年，郑州商业地产——谋求一个华丽转身

３月２６日，“中原之春——２００８春季中原住交会”将在郑州紫荆广场和河南人民会堂同时拉开大幕。在众多的参展楼盘中，不乏商业地产项目。在翻手为云，覆手为雨的商业地产市场，这些参展商的表现，将直接影响和左右着今年省会商业地产市场的走势和格局。省会商业地产发展存在哪些问题？２００８年会出现怎样的变化？就这些问题，记者采访了部分开发商。

商业地产是否过剩

查阅２００７年省会楼市的数据，记者发现目前郑州商业地产的空置率相当高。数据显示，２００７年郑州市批准预售的商业用房面积为１３６万平方米，而实际销售仅５６．４万平方米，处于供大于求的局面。

郑州商业地产大量积压，是市场饱和了还是“另有隐情”？

河南升龙置业营销总监张宇不同意“饱和”的说法，她认为，郑州商业地产出现大量积压，一方面原因是一些商业地产项目定位不准确，脱离市场需求，另一方面原因是，近一两年，国家宏观调控政策的出台，对投资需求是不小的冲击，首付比例提高、利率上浮等房贷新政，影响了人们的投资热情。

张宇说，前些年，冲着商业地产的高额利润，一些开发商“大干快上”，开发了很多商业地产。由于缺乏开发商业地产的经验，很多商业地产项目定位出现偏差，产品严重脱离市场，导致大量积压。“不过，真正定位准确、后期运营状况有保障的项目销售都还不错。”张宇话锋一转，“去年，曼哈顿广场商业卖了６亿多元，均价卖到了每平方米３．５万元，像一层商铺，高的卖到了每平方米７．２万元。销售火爆，除了地段本身的原因，还与项目定位和后期商业运营保障得力有关。”

郑州国贸商业有限公司总经理司小伟对张的观点表示赞同，“郑州商业地产才刚刚步入正轨，说饱和言过其实。出现销售积压的情况，主要原因是很多商业地产的开发商重销售轻管理，过多考虑经济收益，而忽视了商业地产后期的经营管理”。

产品定位脱离市场

郑州商业地产出现闲置和过剩问题，业内普遍的观点是，项目定位出现了偏差。

有过商业地产开发经验的营销专家高重恒表示，业内流传这样一句话，住宅开发是初级阶段，写字楼开发是中级阶段，商业地产开发则属于高级阶段。这句话是否有失偏颇，且不去管，但它传达了这样一个信息，即商业地产开发对开发商综合开发能力的要求更高，它除了要考虑房地产开发的因素，还要考虑商业的因素。

司小伟说，郑州许多商业地产项目存在定位不准的情况，有的应该定位成区域性商业中心的项目，规划的实际上是社区商业，这就必然会导致后期闲置，因为社区商业不需要太大规模，而这些项目体量往往很大，商家在进驻前往往很忌讳。还有一个现象，一些相对偏远的地方，根本不具备做区域性商业中心的条件，开发商却把它定位成区域性商业中心，造成大量的积压。这两个现象，一个共同的原因是，没有准确定位。

上海知天行东方智囊营销策略机构策划部经理王方田指出：商业地产项目的建设需建立在一定消费人口基数和消费水平上，因而对市场基础、消费容量、消费水平的分析显得非常重要。许多开发商总是希望商业规模越大越好，底商越多越好，但如果一味追求规模，而忽视市场基础的话，带来的必然是高市场风险。

谈到商业地产开发与住宅开发的不同，河南升龙置业营销总监张宇深有感触，“普通住宅与客户基本上是一对一的关系，而商业地产则对应着投资者、经营者、终端消费者，只有把这三方的利益平衡好，商业地产方能久盛不衰。现在，有很多开发商是从开发住宅转过来的，不懂商业经营，不重视后期经营管理，导致项目定位和决策失误”。

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