http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2008 年3 月27 日 南方都市报
一、二手房价螺旋下降探底凸显市场购买欲望缺乏
二手降，一手挺，一手挺不住降价了，二手不得不又跟着降……自去年调控以来，深圳楼市一手二手房你跌我降，相互抢客的图景越来越清晰，近期，新房大幅降价更是将这样的循环推向新的高潮，抢走大批二手客源。业内人士表示，这一现象背后隐藏的实质是整个市场购买欲望的缺乏，一二手房价螺旋下降的过程实质是不断试探市场底部的过程，这将成为深圳房价理性回归的现实途径。
二手房价成新房降价标杆
春节后深圳楼市新房的此轮降价风潮源头是2月底开盘的金地梅陇镇3期，该项目以约1.1万元/平方米的均价开盘，而去年前一批单位开盘价为1.4万元/平方米。此后一周，地产巨头万科迅速跟进，距离金地梅陇镇3期不远的万科第五园，以1.15万元/平方米推出全新精装修单位，降价幅度约3000元/平方米，在深圳楼市掀起轩然大波。
据记者了解，实际早在金地梅陇镇和万科第五园低价发售之前，两个楼盘周边的二手房价早已降到1.1万元/平方米，甚至更低的水平，强烈的比价效应导致新房销售困难。“对于开发商而言，继续挺下去只是掩耳盗铃。”一分析人士指出，这被认为是两个项目调整价格的重要因素。
“我们是根据对周边二手房的一些调查进行定价的，对客户的可接受价格比较清楚，希望通过一步到位的降价刺激市场销售。”澳城开发商的说法或许能代表开发商降价的普遍心态，该项目于近日宣布，3月22日起在原有均价28000元/平方米的基础上，下调20%-30%。
新房降价压制二手房回暖
深圳中原地产总经理李耀智认为，新房降价令一、二手房价格日益接近，给二手房买卖直接带来压力，会令二手房价出现调整。而新房降价的热点区域坂田和龙华，目前二手市场已受到较大冲击。中原地产龙坂区总经理李志强介绍说，新房降价导致二手房原有的价差优势缩小乃至消失，客户被吸引至新房市场，一些二手业主不得不再调低放盘价，以保持竞争力。
美联物业深圳区总经理王书权也表示，如今不少入市新盘都在参考周边二手房来定价，新盘降价已经在抢占三级市场份额，这也为二手房成交回暖带来一定压力。
李志强建议，在一些新房大幅降价的区域，二手业主须面对市场现实，理性调整物业定价以适应市场，抛弃短期上涨的心态。
“蛋糕”不够大是抢客主因
在包括李耀智在内的多位业内人士看来，新房、二手房相互抢客的现象背后隐藏的事实是，深圳楼市购买欲望仍不足，以至于二手和一手不得不来分这一小块蛋糕。“炒房者经过之前的大起大落，投资热情已经大减，用家在市场整体下挫的情况下，购房欲望受抑制，信贷方面的不明朗因素也会压抑购房者的买房欲望。”
据了解，在置业者购买欲望强烈的楼市高涨期，新房和二手房不但不会相互抢客，还会出现彼此抬价的现象：新房涨，二手房跟着涨，二手房价上来了，后来开盘的新房又涨得更高，不断循环，导致房价节节攀升。而一旦楼市进入下降通道，二者又形成争先恐后的螺旋向下关系。
“二手房是散落在不同的业主手中，对市场的反应很敏感。以二手房作为定价参考能让一手房定价更理性。”世联地产集团代理事业部副总经理甘伟表示。业内人士普遍认为，这种螺旋下降并不会一直持续，这只是深圳楼市回归理性的外在表现方式，当新房寻找到令交易明显复苏的市场底部时，开发商就不会继续降价，而二手市场也会企稳。专家建议，对于片区新房成交已经放量，而二手房价比新房低10%-20%的二手房，下调空间已不大，购房者可考虑介入。
深业新岸线二手成交少更多客户选新房
深业新岸线共分三期开发，最初一期2005年4月开盘时售价仅6000-6500元/平方米，目前一期入住率达到90%以上，在售的二手房也正是一期单位，二期还要到下个月拿到房产证才能转卖，但也有业主开始放盘预先寻找买家。新近开售的是三期1区单位，开盘折后成交均价1.2万元/平方米，开盘后回升到1.29万元/平方米左右。但如今，由于新岸线二手房售价多在9000-12000元/平方米，加上交易税费后很多都比新房贵，周边中介店铺普遍反映虽然业主多给出议价空间，但成交甚少，更多客户愿意买新房。
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