戴德梁行 2008年第一季度上海物业市场报告

http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2008 年4 月17 日计勤地产中国网

戴德梁行最新发布的2008年一季度上海物业市场报告显示，包括高档住宅成交均价和租金、商铺成交均价等高档物业关键数据在内指标依然出现不同程度的上涨。

报告指出，上海高档住宅依然受市场追捧。

酒店式公寓市场尤为活跃

随着春节后返沪高峰的到来，2008年第一季度租赁市场比上季度有所回暖。酒店式公寓市场尤为活跃，本季度租金高达221.58人民币/平方米/月，比上季度上涨18.6%；入住率达到81%，比上季度略升1.5个百分点。由于其中一批优质服务式公寓的良好市场表现，其租金均超过或接近300人民币/平方米/月，高昂的租金提高了整个市场的平均租金水平。

高档公寓和别墅表现稳定

高档公寓和别墅本季度表现稳定，入住率均有不同程度增长。其中高档公寓本季度入住率达到90%，比上季度略升1.4个百分点；租金达88.74人民币/平方米/月，比上季度下降7.6%。别墅市场本季度入住率达到87.4%，比上季度略升0.4个百分点；租金达152.96人民币/平方米/月，比上季度微降1.9%

住宅成交下降

值得注意的是，受2007年下半年政策调控影响以及年初成交淡季的影响，2008年第一季度上海住宅市场总成交面积为1,816,000平方米，比前一季度下降4%。本季度全市住宅成交均价为11,478元/平方米，比上季度下降了3%。

上海2008年第一季度高端住宅市场（单价20,000元/平米以上）成交面积为223,734平方米，比上季度下降了11%，主要由于内环内供应量较少；但成交均价为29,707元/平方米，比上季度上涨了3%，内环内的成交价格本季度呈持续上升趋势。

而对未来高档住宅市场，戴德梁行有关分析人士也表示乐观。

受本季度市场旺盛势头的影响，下一季度高档住宅租赁市场有望继续较为活跃的市场态势。3－6月商务活动将逐渐频繁，需求旺盛，租金与入住率将持续在高位运转。未来在浦东地区将有一些新增的服务式公寓项目，有望带动区域的整体租金水平。整个租赁市场下季度将运行良好，向传统旺季过渡。

下季度尽管国家继续实行缩紧银根政策，但随着银行新的信贷额度的发放，并且预计下季度中外环将有一批新房源入市，预计成交量将较本季度有所增长。受供求关系影响，内环内的房价依然会保持高位，仍有继续上涨空间。后续供应来看，总价较低的“70-90”中小户型即将成为市场的主流趋势。

商铺成交均价明显上涨

一手商铺的成交均价则出现更为明显的上涨。一季度上海整体一手商铺市场成交409,691平方米，成交均价11,385元/平方米，比上季度分别下降39%和上升27%。

从2007年底开始，上海商业市场进入了新一轮调整升级过程，越来越多的顶级零售品牌开始关注徐家汇、浦东张杨路沿线甚至一些迅速崛起的二线商圈。如张杨路的华润时代广场成功引入卡地亚、古奇等奢侈消费品牌。受强劲需求带动，本季度整体高档商圈租金较2007年4季度上升2.5%，达到50.2元/平方米/天。

3月份开始停业改造的徐家汇太平洋预计6月份重新开张时，将引入新的高端品牌。第一百货西楼新楼于2007年4季度开张，带来超过40,000平方米新增供应，使得南京东路商圈高档商业存量超过500,000平方米。该项目由于开业初期尚未完成全部招商，导致2008年1季度南京东路入住率出现下降。

报告分析指出，世界顶级消费品牌进入上海市场的热情依旧高涨，南京西路沿线已无法满足其扩张的需求，徐家汇、浦东陆家嘴等商圈正在引入越来越多顶级品牌，使其与南京西路顶级商圈租金水平的差异正在缩小。此外，上海环球金融中心将于三季度竣工，其超过38,000平方米的商业面积将会很大程度上缓解陆家嘴高档商业面积不足的问题，并满足周边办公人口的商业需求。

写字楼空置率上升

此外，在第一季度的研究中，戴德梁行对其甲级写字楼数据库进行了一些微调。在调整后的数据库中，添加了去年第四季度完工的长宁区的长房国际大厦（办公面积29,671平方米），竹园地区的长泰国际金融中心（办公面积47,690平方米）和徐汇区的城开国际大厦（办公面积47,141平方米）作为甲级写字楼项目。在本季度上市的甲级写字楼项目包括黄浦区的创兴金融中心、静安区的越洋广场、长宁区的东银中心、陆家嘴的渣打银行大厦和黄金置地大厦，以及浦东的永达国际大厦。

一季度市场对高档写字楼的需求丝毫没有减弱，预租也成为必然现象，因为对需要较大租赁面积的租户来说，想在邻近区域获得所需面积必须提前预租。然而，这一季度的上海写字楼租赁市场开始产生了一些变化，表现为空置率上升以及人民币为报价的平均租金下滑。

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