解读：《土地管理处分办法》如何影响房地产业

http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2008 年6 月3 日计勤地产中国网

[摘要] 5月29日,监察部、人力资源部和社会保障部、国土资源部联合下发了《违反土地管理规定行为处分办法》。中央有关部门再次加强了在土地方面的管理，更传达了在土地调控方面持续不松动的政策信号。此时，出台该《办法》，会对市场产生怎样的影响？易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司的的研究报告进行了详尽的政策解读：

5月29日,监察部、人力资源部和社会保障部、国土资源部联合下发了《违反土地管理规定行为处分办法》。中央有关部门再次加强了在土地方面的管理，更传达了在土地调控方面持续不松动的政策信号。此时，出台该《办法》，会对市场产生怎样的影响？易居中国·上海克而瑞信息技术有限公司的的研究报告进行了详尽的政策解读：

严格意义上讲，《办法》并非房地产行业的调控政策，而是对国家工作人员的行政处分。而《办法》第二条也明确了《办法》的适用人群，即与土地管理有关的国家工作人员，因此，此《办法》与土地竞标者、土地受让者、土地使用者等等非国家工作人员无关。

《办法》如何影响房地产行业

《办法》虽非房地产行业的调控政策，但对房地产行业的影响不容忽视。

首先，严肃了土地市场的秩序。长期以来，土地市场存在不少的违法批租、违法转让等行为，一方面造成了国家的资产损失；另一方面也混乱了土地市场秩序。此次《办法》的出台，是相关土地监督部门向土地管理中的违法行为下达的最后通牒，表明了监督部门对土地管理中"执法必严、违法必究"的决心。可以预见，未来土地市场将形成公开、有序的阳光市场。

其次，促进土地管理工作。《办法》的出台，对于土地管理的国家工作人员的行为包括违法行为和不作为，都作了明确的规定。配合以往出台的土地管理、闲置土地清理等政策，可以大大提高土地清查工作的进程、完善土地管理的工作，为土地调控提供依据。

再次，闲置土地尽快上市。土地供应稀少和闲置土地过多，一直是楼市争论的焦点之一。而这两者其实都是楼市的现状，一方面，2004年以后，行业管理部门对于住宅建设用地的新增供应开始紧缩，因此开发企业颇有"地荒"之感；而另一方面，改革开放以后，各地大规模的城市建设推出了大量的土地（协议出让、招拍挂出让等），现在仍有许多土地未能进入正常的开发并形成市场的有效供应。此次《办法》的出台，将促进土地清查工作的快速推进，推动闲置土地尽快形成市场有效供应。（可要求开发企业按规定开发或收回土地重新出让）

土地管理楼市受益

2007年，房价上涨过快，最主要的原因在于供求关系的矛盾，整个2007年全市商品住宅供求比达到1：1.56，供应远远不能满足需求。因此，2007年针对房地产行业的调控思路出现了两大转变，其中之一就是增加有效供给，调节供求关系（另一为大力推进住房保障）。而土地供应将成为增加有效供给的主要手段之一。

一则，增加建设用地的新增供应。2007年上海共发布了19个土地出让公告，推出土地超过2000公顷，其中住宅建设用地可建建筑面积超过1000万平方米；根据2008年上海住房建设计划，住宅建设用地将推出800-1000公顷（其中20%用于住房保障）。07、08两年的年度住宅土地新增供应远远超过04、05、06三年。

二则，推动闲置土地上市。土地的新增供应毕竟有限，而存量土地（闲置土地）则成为增加土地供应的另一途径。此次《办法》的出台，配合08年2月的《土地调查条例》、08年1月的《关于促进节约集约用地的通知》、《土地登记办法》、《关于进一步加强和改进建设用地备案工作的通知》、07年11月的《土地储备管理办法》等等一系列的政策法规，可以形成比较完善的土地清查制度，促进土地清查工作，并最终推动存量土地（闲置土地）形成楼市有效供给。

或许有些人会认为，此次《办法》的出台以及之前诸多的土地调控政策，都是管理部门打压楼市的手段。情况恰恰相反，这些土地方面的政策法规，不仅不是打压楼市，而且还是保障楼市持续、稳定、健康发展的重要措施。

《办法》的出台，规范了土地市场秩序，保障了开发企业在土地市场上的公平竞争环境；《办法》的出台，完善了土地管理的制度，保障了土地调控依据的产生；《办法》的出台，促进楼市有效供给的增加，调节楼市供求关系，平稳房价走势……这些无不对中国房地产市场持续、稳定、健康的发展提供了保障，让楼市获益长久。

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