金九银十佛山楼市拉开促销大幕

http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2008 年9 月11 日珠江时报

早在几个月前业内人士对“金九银十”的议论就颇多，有人预测，今年“金九银十”将是市民买房的大好时机，降价销售将成为楼市主流；也有人认为，开发商普遍对这个“金九银十”的期望很高，希望能借助这个销售旺季一扫往日的清淡，所以降价的可能性不大；还有人认为，随着央行联合银监会《关于金融促进节约集约用地的通知》的下发，陷入低迷的房地产将再次感受到“凉意”，“金九银十”也无回身之术。尽管存在多种猜测，不过已经来临的“金九银十”仍然令人充满期待，平静了许久的楼市开始热闹起来。

价格低点难以判断房价下调空间有限

时下市民最关心的问题就是，在这个旺季买房是否能得到最大的优惠，价格是否会是今年的最低点？对此很多业内人士都认为目前还不好说，但有一点是可以肯定的，如果金九银十销量好，开发商大幅降价的可能性就不大，但如果9月的优惠得不到消费者认可的话，加大降价的可能性也会出现。

某地产中介刘先生认为，佛山今年上半年的楼价相比已经下降了不少，从中心城区到镇街楼盘都有一定比例的下调，尤其是去年跟风窜高的一些楼盘降价幅度较大，例如桂城某楼盘去年最高卖到8000多/平方米，但现在只要5000多元/平方米就可以买到，而镇街一些楼盘现在基本上都恢复到4000元左右的价格，这还是比较合理的，佛山楼市完成了第一轮调整。这一波调整里佛山住房均价已经从去年中的最高值跌了20%左右，逐步逼近一些发展商的底线。他还认为，今年上半年佛山楼市出现多次价格下探，从近期的销售来看，有效地刺激了需求，随着旺季的到来新货的增多，这种需求也将进一步加大。而目前中心城区6000元/平方米左右的价格还是比较合理的，从开发成本而言，建筑钢材、税收、利息、人工、营销推广成本都在大幅增加，对房价也起到较强的支撑，房价下调的空间已经非常有限。

中心城区价格最挺个别楼盘捍卫高价

根据佛山建设局统计数据显示，2008年1~6月，佛山全市共售出住宅17941套，成交面积为225.88万平方米，比去年同期成交的377.32万平方米减少了40.14%。而成交均价则从去年上半年平均4208.81元/平方米增加到今年上半年的5577.46元/平方米，同比增幅为32.52%。在楼市观望气氛浓厚的情况下，佛山的楼价仍处于继续上升阶段，佛山的楼价到底有没有降价了？人们似乎还没有发现楼价的底在何处。

时至7月，我们可以从禅桂的交易数据看到，成交均价均比6月有所下调，导致成交量得到上升，佛山楼价正在出现集体走低的局面。7月份禅城区住宅用房签约了504套，均价为7667元/平方米，比今年6月的9900元下降了2233元，下滑幅度约为23%，成交量同比2007年7月成交量上升了10％。7月份桂城住宅用房成交了745套，均价为7328元/平方米，比今年6月的8063元下降了735元，下降幅度约为10%，成交量从6月份的451套上升到745套，上升幅度约65%，同比2007年7月成交量上升了127％。

有分析认为，近段时间较多楼盘均以低价进行销售，中心城区不少楼盘价格在5000~6000元/平方米，个别楼盘竟出现3900元/平方米起，观望已久的消费者开始对市场恢复信心，陆续入市。但我们可以看到，价格出现低位的楼盘大部分处于桂城，作为佛山经济和政治文化中心的禅城并没有出现太大的价格战。不少豪宅打出的特价单位大多数靠近噪声较大的交通干道又或者是属于景观不太好的低层单位，又或者只有数套这样的特价单位，好的单位价格仍然维持在高位水平。

后市销售压力加剧推货促销力度加大

虽然在发展商以及众多业内人士眼里，现在佛山的楼价比较合理，但大多数消费者还存在更大的心理预期，所以后市的销售压力也是不言而喻的。受今年上半年销售的影响，目前不少楼盘仍然在卖今年年初推出来的存货，再加上目前佛山还有大批新盘枕戈待旦，例如，凯德置地三个项目在10月前后开盘、招商依云水岸计划将于“十一”黄金周期间正式发售，首期将推出70余套联排别墅、时代依云小镇目前也开始接受咨询登记、宇浩地产的樵山美地、钜隆旗下的金溪蓝湾和凰樵假日以及美的地产的永华项目等一些全新楼盘也都将在10月前后陆续面市。而据记者了解，黄金周期间除诸多新盘会蜂拥面市外，无论是城区还是镇街，许多在售楼盘也都准备了大量新货。据有关研究机构的不完全统计，仅在禅桂中心城区一处，“十一”黄金周前后上市的住宅产品就超过了千余套，其中绝大部分为别墅以及中大户型的洋房产品。

在这种供应增加、销售压力加剧、观望持续的情况下，作为开发商如何在同业竞争中脱颖而出也是需要考虑的问题。有业内人士认为，最有效的方式还是加大促销力度。他认为，除了产品本身的竞争力外，开发商在降价促销的务实营销手法上，营销手段要更强势、更主动、更创新，因为在目前这种观望情绪下，只有价格才能真正地打动消费者的心。

价降量升或再呈现理性发展楼市回暖

从上周禅桂各大楼盘的情况看来，各楼盘开始陆续推出新的样板房来吸引市场目光。而各大楼盘的入场量亦出现回升迹象。凯德置地新开的销售中心与样板房就吸引过百入场客，慧港国际开卖5座亦有近150人到场。有研究机构认为，未来的成交量与入场量都会出现上升的趋势。

成交价格持续平稳，8月份的成交价没有出现较大的波动。佛山经纬认为，现时“金九银十”期间的价格走势值得后续关注。8月底是“金九银十”的前哨战，各个楼盘的销售现场依然呈现有冷有热的局面，而产品形态丰富的楼盘无疑会有更明显地推售优势。消费者希望以较优惠的价格购买自己合适的住宅，心态上还有较大地观望情绪存在；而发展商亦需要资金解决自身资金链紧张的问题，所以估计在“金九银十”期间，楼价会有一个小幅度的下调，“价降量升”局面将再次呈现，市场态势继续向理性方向发展，从而刺激楼市回暖。

购房大军蠢蠢欲动面临较好入市时机

本周开始楼市正式踏入一年之中楼市最热闹的“金九银十”阶段。从历年的经验看来，“金九银十”都是楼市全年成交最为活跃的时期，而今年的楼市整体表现低迷，开发商更加寄托希望在“金九银十”为全年的销售创佳绩。观望近一年的购房大军也蠢蠢欲动，那么，这个“金九银十”到底是否是出手买房的良机呢？

从目前的情况看来，今年“十一”前后佛山楼市将迎来今年以来最大规模的推盘高峰，将有数千套产品集中面市。而到今年7月份止，佛山五区商品住宅总成交面积为272.67万平方米，较去年大幅度减少。据佛山经纬房产咨询有限公司的统计，今年1~7月，禅城区新增供应量为3182套，实际签约成交的只有1953套，有1229套的存量；桂城新增供应量为6255套，但签约成交的只有3243套，存量高达3012套。由于手头积压产品过多，发展商必须竭尽所能地出货回笼资金。

而由于不少楼盘价格回调显著，加上在售产品套型面积缩小，使佛山在售商品住宅总价下调幅度有所加大，不少楼盘的价格已经进入自住购房者可承受的价格区间。有业内人士认为，经历了长达一年的价格调整，佛山的房价已逐步回调至理性价格区间，积蓄已久的刚性置业需求正面临着较好地入市时机。只要开发商在价格上肯让步，市场的承接应该不成问题。

另外，也有代理行提醒消费者，要找准自己在市场中的位置，对照市场的在售产品和价格后，认真评估物业的价值再决定是否出手购买。