下半年 楼市回暖要靠“幕后之手”

四月以来，陆续公布的行业数据都显示目前的房地产业正在发生着积极地变化，很多地产商更是虎视眈眈的瞄准了即将到来的五一小黄金周，希望将房屋成交量再推向新的高峰。然而，房地产市场在通过房价调整来消化库存的同时，还面临着投资“寒冬”带来的困扰，毕竟依赖刚性需求释放带来的成交量提升已经不足以支撑整个楼市下半年的回暖之路。

房地产仍面临投资“寒冬”

从北京、上海等一线城市的市场情况来看，目前各主要城市商品房库存消化已经步入稳定缩短的阶段。北京商品住宅的存量消化周期已从最初的52周降至43周左右，深圳上海的存量消化周期也在30周以内。可以说，房地产市场成交量的回暖在缩短存货消化周期的同时，也带动了房地产企业利润水平的回声。然而，即便如此，刺激房地产业发展的投资热情依然没有调动起来，市场仍面临投资“寒冬”的考验。

一方面，房企开发投资意愿下降，投资活动的资金流出在减少。数据显示，我国完成全社会固定资产投资28129亿元。而同期，全国完成房地产开发投资4880亿元，同比仅增长4.1%，比去年同期大幅回落28.2个百分点。也就是说今年以来，房地产开发投资增速明显低于全社会固定资产投资增速。另一方面，市场中的投资性购房需求依然较弱。从旺销产品中我们不难看出，拉动楼市回暖的主要是以满足刚性需求为主的中小户型，而商铺、写字楼等投资型户型销售依然困难。因此，在结束的第一轮消化库存的考验后，下半年楼市能否继续回暖关键看如何解决投资“寒冬”的问题了。

下半年楼市回暖靠“幕后之手”

目前，我国经济整体处于恢复阶段，深度调控之后还没有明显的实质性回升，由于政策调控的滞后性，业内已普遍认为我国经济的全面回暖应该是在2010年。按照这样的发展步伐推断的话，作为拉动内需主力军的房地产业自然会先行一步，因此促进楼市下半年的进一步回暖成为保证整体经济全面回暖的必经之路。

在一个相对稳定的市场预期和相对连贯的宏观调控影响下，政策对于市场的帮助无疑是很重要的。因此为防范房地产投资寒冬进一步恶化，必要的政策支持是离不开的。就目前而言，在长远调控方向已经确立的前提下，政府可考虑出台即时性的效果明显的刺激政策来促进下半年楼市的回暖，比如可持续的适度宽松的货币政策。当然与此同时，开发商们更应该考虑的是如何抓住机遇，用好这些政策。

另外，依靠政策做好房地产市场供应结构的调整也是题中之要义。目前对楼市“小阳春”的判断仅仅只是一年半以来集中的需求释放，依赖这一部分是不足以支持房地产下半年回暖的，如果要把回暖的趋势发展下去，就一定要依赖于消费结构的转型变化，如何进一步明确刚性需求、改善型需求以及投机需求将成为合理调控楼市的必修课之一。因此，只有在政策的合理引导下，通过逐步构建多层次的住房体系，满足包括刚性需求和改善性需求在内的各层次的住房要求，才能真正带动房地产投资和行业景气步入上升通道。

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