贾卧龙：房价上下波动是楼市下半年的主旋律

进入六月，在人们还在为楼市是否已经回暖而争论不休时，许多楼盘的价格已经悄然上涨。与此同时，也有媒体报道北京出现“超高退房率”，暂且不必讨论究竟是否存在“超高”，退房是目前的确存在的一个事实，也是开发商比较挠头的问题。那么，买房这样重大的事情为何买了又退呢？楼市下半年的走势又会如何呢？

房价下降是导致退房出现的主要原因

“退房”的情况在楼盘销售过程中是一直都存在的，主要是指购买商品房签约完成之后，购房者将房子退掉。导致退房出现的原因也是多方面的，但目前市场上退房的主要原因在于“购房者签约购房之后房价下跌，资产缩水”所导致的。

其实，任何投资或是消费都有可能导致高位买入之后，产品价格下调导致商品价值缩水。然而，房地产行业的开发周期长，并且绝大多数都在“期房阶段进行销售”。08年下半年和09年上半年，房价属于逐渐下调的过程。开发商根据不同时期的回款要求，将房源分批次进行销售，价格也有所波动。但是，这些房源的交房时间都是同一时间，这就导致了同时期入住的一批购房者，购买价格却有可能相差许多，甚至同一楼层、同一户型的房源，价格也会相差几万元以上。

购买期房之后、交房之前，房价若有大幅度的下调，购房者还没有住进新房便开始资产缩水。并且，同一栋楼的其他购房者可能比自己少花几万甚至十几万元，这就引起了许多高位买入的购房者的不满。根据开发商制定的销售合同，有条件退房的购房者将选择用退房的方式避免资产缩水，这就是退房率较高出现的主要原因。

房价波动是下半年楼市主旋律

之所以出现退房，是由于房价短期下调、未来市场不明朗而导致的。从目前的宏观形势分析，受金融危机的影响虽然逐渐在减缓，但这种影响在未来一到三年都才会逐步的消失。尤其是金融行业在经过这次金融海啸之后，对于贷款的发放势必会谨慎和减少，资金流动性将不比前两年，房价难有大涨之势；

从房地产行业出发，楼市虽然没有深度调整的空间，但前两年的快速发展中遗留下来的矛盾和问题仍有许多，比如：部分城市的楼盘价格仍然偏高、普通商品房房源依然相对较少等等，这些都是百姓购房时最为重点考虑的问题，如果不能得到很好的改善，楼市火爆场景也难再现；

另外，与其他行业不同的是，房地产还有着投资属性。金融危机除了带来直接的影响之外，也让投资者的投资信心大大的被削减，股票市场连续下挫，楼市前景难测，资金流动缓慢，也将导致房地产发展在资金方面的弱势。

综合以上因素，在这样的宏观经济形势下，房地产行业想突出重围还需时日。但从长期发展远景看，房地产行业势必是一个朝阳行业，发展前景广阔，只是近期的走势仍以波动性上涨为主。

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