房价波动是楼市下半年的主旋律

http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2009 年6 月9 日贾卧龙华西都市报

[摘要] 进入六月，在人们还在为楼市是否已经回暖而争论不休时，许多楼盘的价格已经悄然上涨。与此同时，也有媒体报道北京出现“超高退房率”，楼市下半年的走势又会如何呢？

我们认为，下半年中国楼市从整体上不会出现大幅调整的情况，而将保持一种脆弱的平衡。所谓脆弱的平衡，就好比是一个人走钢丝绳，保持平衡前行才最安全，偏左偏右都会出现致命的危险。在我国房地产业上，目前政策关注的重点、市场发展的要义依然聚焦于成交量，而不是价格。价格的暴涨暴跌对产业的健康发展危害巨大，而要稳定价格的关键就是确保成交量的稳定。目前一系列因素表明，下半年楼市的这种脆弱平衡有可能实现。

首先，政策面目前保持相对平稳的态势。国家研究开征物业税问题，对楼市投资会产生负面影响，但物业税短期内难以出台，这种影响目前还主要作用在心理层面和远期投资层面。同时，降低资本金比例又对房地产业有一个积极的推动作用。下半年，由于房地产业被寄予厚望，因此在房地产业能够相对平衡发展的情况下，应不会出台过于偏激的打压政策。政策面的相对稳定有利于市场成交量的扩大。

其次，下半年房地产投资有望实现稳定增长。虽然1~4月份房地产投资增速较慢，只有4.9%，但在国家大幅下调住房项目投资资本金比例后，房地产企业的投资意愿和投资能力将得到显著提升。国金证劵最新的预测是全年房地产投资增长率为10%，我的预测比国金证券还要乐观一些，增长率在12%~15%。房地产投资规模的稳步恢复将有助于行业的健康发展，新开工面积、施工面积的规模保持稳定也有利于后市的供应。

再次，通胀预期将吸引避险资金进入房地产市场。央行最新的数据显示，4月底M2的同比增速为25.95%，货币增速明显加快。国际上其他国家货币投放也速度惊人，特别是美国开动印钞机源源不断将美元输送到世界各地，加剧了流动性泛滥的可能性。在这样的情况下，通胀的预期也正越来越大。由于世界经济的“伤口”依然在治疗过程中，对我国制造业而言，外需不足，则相关产业资本亟须避险，房地产业成为一个相对合适的选择。

综合来看，下半年很可能出现的情况是，经济再次探底，货币投放在全年8万亿元的框架内，下半年投放速度将会下降，但房地产投资将保持稳定的增长，房地产业的主要景气指标——住房成交量将延续上半年的水平。

(作者系上海易居房地产研究院高级研究员)

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