贾卧龙：开发商“捂盘”房价就会上涨吗？

http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2009 年7 月27 日贾卧龙搜房博客

楼市复苏的脚步逐渐加快，“捂盘惜售”这个词语再次出现在楼市中。在2006、2007年时，楼市火爆程度非同一般，开发商利用“捂盘”来制造房源紧俏的气氛，变相的来促使房价上涨。然而，目前的楼市虽然已经显示出强大的市场需求，但此时“捂盘”对楼市以及开发商来说，究竟是福是祸呢？

开发商为何捂盘惜售？

很多购房者在买房的时候都有可能遇到这样一些情况：自己看中的房源很不巧已经售出了；还有就是，交了认购金之后，选房的时候房价上涨，或是房源已售。这些情况有些是真实情况，但有些就是开发商捂盘了。

捂盘的原因主要在有两点：一、在没有预售证的情况下，“蓄水”试探市场。简单的讲，就是将即将上市的房源做一个摸底调查，通过认购的情况来给房源调整价格。如果认购的人很多，就说明这些房源的市场接受能力很强，可以在销售时上调一定的价格，反之，则是下调一定的价格。所以，有些人在认购房子之后，会在选房时遇到房价上调的情况；

二、有了预售证之后不将所有楼盘推出，而是分批销售。主要是为了通过捂盘惜售，来对购房者进行引导。因为开发商有汇款需求，但房源是一部分一部分推出的，在某一时间段将其销售完毕。但购房者可能会持币待购其他的房源，这时候就需要开发商利用说明部分房源已经售出来引导消费者；

第三，捂盘最直接的就是制造了紧张气氛，显示出房源紧俏，从而让消费者对于楼盘的品质和未来的升值潜力给予肯定，可以带动销售。而且，在房价上涨、楼市火爆的时期，捂盘时间越长，产生的效益就越大。

所以，无论是什么样的原因，最终的目的都是为了使楼盘价格能够得到一个提升，让购房者有购买的冲动，来实现开发商的利润最大化。

开发商“捂盘”是福是祸？

据了解，上周一些大城市的成交量均有所下滑，上海仅有4个楼盘推出了563套房源，虽然说7、8月份是传统的淡季，但不得不承认其中也有开发商想要捂盘的想法。一般情况下，在楼市萧条、房价下降的时候，开发商通常为了加快回款，通过大量推出房源，并且降价促销而带动销售，让资金正常周转。然而，当楼市火爆、房价预期上涨的时期，开发商势必要通过捂盘来达到利润的最大化，也就是人们常说的“皇帝女儿不愁嫁”。

但是，需要注意的是，目前楼市与2007年有所不同，仍处于市场恢复阶段。而且，宏观背景也有所区别，虽然拉动内需是国家经济的需要，但是投资过热带来的金融风险也是无法避免的。

在当前的市场环境下，开发商捂盘惜售，造成的结果是两方面的：一方面是会将大部分的刚性需求阻止到门外；另一方面，则投资者更加疯狂的逐利抢购，伴随着房价的疯涨，楼市泡沫则会越吹越大。所以，政府和媒体应加强对于捂盘的开发商的监督，还市场一个公平竞争、信息透明的良好环境。让房价稳中有升，而不是非理性的疯涨。