国土部与工商联的房价地价之争 谁冤枉了谁？

国土部与工商联的房价地价之争

虽然时隔5个月之久，但国土资源部(下称“国土部”)历时两个多月调研的全国620个楼盘地价房价比结果甫一出世，仍不可避免地被拿来与今年两会时全国工商联的那份报告进行对比。

这并不意外。地价房价比之所以受到关注，就因为全国工商联当时向政协提交的一份报告中第一次提到了这一概念。

国土部的结果显示，中国地价占房价平均为23.2%，此前全国工商联房地产商会在两会时提交的报告则显示，房地产开发企业的土地成本占总成本的41.2%，占直接成本的比例则达58.2%。两个数据之间将近一倍的差距显然让购房者有些摸不着头脑。

事实上，两个数据之间的差距不能说明其中一个数据为错，而在于两个机构所考察的基数本身就存在巨大差异。但全国工商联的数据曾引发舆论认定地价推高房价并对此大加挞伐。

从国土部此次公布地价房价比调研结果的举动来看，其实是在全国工商联数据公布之后对于高地价引发高房价的社会舆论所采取的一种针对性措施，试图以此结果化解地价推高房价这一“错误言论”。

如果仅从统计的数据来看，地价确实难以成为推高房价的“元凶”。不过，这些“死板”的数据本身也很难体现全国各地“地王”以高地价成交之后，周边在售的项目房价在第二天就开始明显上涨的市场现象。显然，这种心理因素的作用是无法用数据来量化的。

当然，从市场的角度来看，房价其实从来都不是由成本来决定的，作为成本组成一部分的地价，显然也无法决定项目未来的房价。就如很多开发商一直强调的一样，房价由供求关系决定。

而土地，正是决定房地产供求的源头。目前房价不断上涨，其中部分原因就在于有效供应不足，即购房者普遍希望在市中心购买的总价较低的房源缺乏。在最近几年各大城市的土地供应中，住宅用地的供应正呈现逐年下降的趋势，位于市中心的地块更是日渐稀少，而住宅供应已出现供过于求的郊区仍然是地块出让最为集中的区域。

这种土地供给方式已导致市中心地块一推出，就有很多开发商前往争抢，而配套并不完善的郊区地块，则多以底价成交，甚至仍时有流拍的现象。根据克而瑞中国的统计数据，6月份上海成交的地块中，底价成交的地块仍然占比高达73%，而溢价超过100%成交的地块，仅占比19%。

此外，土地出让的底价其实是由相关部门确定，这一底价已基本为项目未来的售价定下基调——只能较该底价更高，而不可能更低，因为没有一个开发商会低于成本价售楼，各个区域房价的“底价”，其实也由此确立。

从以往的经验看，在一线城市，土地出让底价一直都处于水涨船高的态势，即使在市场低迷之时，也会以暂缓出让的方式避免地价下调的可能。从土地这个根源来说，国土部即使能在地价上撇清房价高与己无关的干系，却也难以说明自己与土地出让的源头毫不相干。

从开发商的角度看，即便地价再低的地，开发商也不可能放弃高利润而选择低价售楼，他们仍然会随行就市，根据市场情况定价。以上海新江湾城出让的首幅住宅地块为例，2005年珠江投资以楼面地价5600多元/平方米获得地块，2005年底该项目以最低不足9000元/平方米的价格对外出售，基本上相当于成本价出售。但该项目目前的售价已涨至约20000元/平方米。

而最近因倒楼事件引起关注的莲花河畔景苑，楼面地价不超过500元/平方米，但这丝毫不妨碍开发商最终以超过10000元/平方米的价格对外出售。因此，地价房价比的公布，并不可能让开发商放弃高利润。

显然，这是一场意义不大的数据游戏。对于国土部而言，其工作的重心也许除了掌握市场一线最准确的信息和数据之外，如何将散布于各大城市中的闲置地块尽快地投入开发，如何让各地保持一个合适的推地节奏以保证地块的供应，同时如何保证各地的保障房制度又好又快地推进等等急需解决的问题，更值得投入更多精力去调研及思考。这些问题的有效解决将有效缓解房价快速上涨的难题，这比公布一个地价房价比的数据更有意义。（第一财经日报 翟宇）

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