拿地去融资、有钱再拍地地市股市互推暗藏风险

http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2009 年8 月21 日新商报

新华社上海8月20日专电近段时间来，上市房企频频成为“地王”买家，且拿地之后，即通过增发、资产注入等方式进行融资，这反过来又保证企业有足够的资金去竞拍土地、乃至成为“地王”。

一些业内人士分析，上述循环的背后，“土地运作资本化”的现象十分明显，地市与股市形成了“互推互涨”。这一过程，促进了楼市、股市的繁荣，但也蕴含重重风险。

地王争夺战中，上市房企成为最大玩家

不难发现，二季度以来，诸多上市房企在地市和股市之间玩起了“左右互搏”的资本游戏。

一方面，上市房企积极出手争夺“地王”。比如，5月21日，富力地产以超出起始价近4倍的10.22亿元夺得北京广渠门外10号地块；6月8日，世茂地产出价30.2亿元拿下厦门湖边水库金边路以东地块这一厦门“地王”；6月25日，保利在以38.1亿元揽获重庆鸿恩寺地块这一“地王”；7月23日，金地一口报价30.48亿元，吃下上海郊区赵巷10号地块，刷新上海“地王”纪录……在各地愈演愈烈的“地王”争夺战中，上市房企可说是最大的“玩家”。

另一方面，他们在资本市场上频频融资。比如，世茂在5月完成了69224万股的定向增发，融资总额约83亿元；7月16日，保利公告称，非公开发行股票申请获得证监会核准，将非公开发行不超过63760万股新股，募集资金不超过80亿元；7月23日，金地拿下上海“地王”的当天，便发布公告称收到证监会有关核准公司非公开发行不超过40000万股新股的批复文件。据统计，7月有9家上市房企发布再融资增发方案，计划募集资金总计约188亿元。

房地产分析专家蔡为民观察到，“地价”与“股价”存在明显的互推关系。上海一大型楼盘的销售负责人说，与前两年明显不同的是，今年二季度以来，上市房企一拿地，往往就在股市进行增发，股市为房企提供更多的“资本动力”。

游戏规则暗变，土地成为资本运作工具

上述楼盘的销售负责人表示：“我们认为，地价高到这个程度，开发以后是否有利可图已经很难说；但照样有公司出手，也许他们的盈利点不在于将来的住宅销售，而在于眼下的资本市场。”

蔡为民认为，楼市、地市与股市的彼此互推，是这样一个过程：房价上涨—上市房企预期收益增加，推高股价，扩大融资空间—上市房企融资—出手抢地—地价上涨—房价上涨，形成循环，而上市房企在这一循环中，利用土地市场和资本市场的互搏，实现了在股市、楼市的双丰收。

今典投资集团董事长张宝全认为，在“地王”的争夺战中，房地产市场的游戏规则已经改变：对于非上市公司而言，土地仍然是开发商的生产资料，开发商买地时首先要考虑的是地价的高低所带来的风险；而对于上市公司而言，土地已变成资本运作的工具，其价格高低已不是公司重点考虑的问题，“为了保护公司的股价，保持在资本市场价值的提升，公司要这样不停拿地”。

既不利于市场竞争，又要增加金融风险

在宏观经济基本面尚未全面转好、货币政策保持宽松的背景下，股市、地市“左右互搏”的情况将继续演绎，这将有利于提升市场信心，但也可能积累多重风险。

首先，可能形成土地过于集中的局面，房地产市场的“定价权”越来越掌握于少数几家大型房企之手。业内人士认为，这将不利于市场竞争。

其次，可能吹大泡沫，增加金融风险。蔡为民说，地市、股市的互推加速了房价上涨。但房价每一次上涨，都会有一批需求者被驱逐出楼市；随着不断有人被驱逐，房价早晚会掉头向下，资本早晚会退出，“楼市泡沫破裂以后，套牢的除了开发商，还有银行和股民”。

蔡为民介绍了台湾楼市的教训。1989年前后，在美元的压迫之下，台币呈现阶梯式升值，一两年内升值50%，吸引大量热钱进入，并催生了两大热门“行当”：一是一些公司以买地作诱饵进行非法融资，且故意夸大地价，实际上很多地根本不能盖房子；二是不少上市房地产公司接连买地、囤地，做高股价。1992年全球经济衰退、股市暴跌，台湾地区楼市也由此崩盘，价格下跌超过40%，很多上市房企倒闭，导致台湾地区楼市持续低迷10多年。这一深刻的教训值得吸取。

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