“政策市”将磨灭09年“金九银十”

■销售的黄金季节将随着“政策点”变化

上半年宽松的货币政策与积极的财政政策，在央行收紧二套房贷政策的信号的作用下，市场弥漫不确定预期。可以说，中国的房地产市场中，预期才是政策性市场的主旋律。

近来，大家会明显地看到，在货币政策与财政政策上不太可能直接出台太大的“动作”，因为央行与财政部谁也不想把有可能的“问题”归结于自己。现在，虽然还是执行宽松的货币政策与积极的财政政策，但是也同时看到加了个“适度”二字；适度的宽松的货币政策与积极的财政政策，这说明在政策上开始出现了微调。换言之，政策为市场注入了不确定性；这种不确定性就是预期的不确定性；预期的不确定性表现在销售的不确定性。

但是房子还是要住的，听谁的言论来确定是否买房，什么时候买是个“学问”。

我曾经专门撰文回答房地产投资者和置业者，特别强调的是地产投资与置业千万不要听“纯经济学家”。“纯经济学家”这些年对大势的研判是有目共睹的，就因为他们的视角太单一，学问太专业，所以他们的言论就不专业。这些年这些年“纯经济学家”的研判已经把大家害苦了，这已是有目共睹的。那么，房地产的判断与投资到底要听谁的？排序是：

1、政治学家；2、社会学家；3、人文学家；4、经济学家；5、民间观察家；6、管理学家，但是研判最为准确的观察者是一个能把这些“家”融合在一起的人士！

这样的排序或许能给大家一个比较清晰的解释。这是当前特殊时期的排序，也是政策性市场下的状态。

可以说这些年以来，房地产市场销售的旺季早已不是“节日”和“月份”说了算，而是“政策点”说了算，政策一变化，市场就变化；每次销售的大幅度变化点无疑都是从“政策点”开始。

■营销模式两极分化，一般模式最难

如今，在4万亿的带动下，以及“宽松的货币政策”和“积极的财政政策”的指引下，特别是在“保增长，促发展”的宏观调控的调子下，各行各业的确热了起来。最容易热的房地产也就最先热了起来，上海房价均价也首次突破了2万，深圳房价没有最高只有更高，北京房价也是只争朝夕；其速度已经超越了2007年的暴涨周期以及价格高度。

在这样的大背景下，传统的营销手段已经不奏效，也就是说要向两头；两个极端迈进。比如：万科在深圳营销其项目的时候，采用手机短信的方式销售，短信的核心内容是宣扬项目投资及居住的“安全性”，第一轮短信引来的看盘者达到了500多人次。万科用极其微小的营销成本获得巨大的成功。虽然有万科的品牌因素，但是也说明在当下的不确定前提下，安全性（综合）对迷茫的人们是多么的重要。万科在营销上快人一步的效果得到很好的回报。

另一个极端就是深圳盐田的一些项目，房价在5-6万的比比皆是，他们的营销有意无意的同区域与城市的发展联系起来，显示出一个人的城市居住价值，为特定的人群营造他们的专属环境，销售效果同样很好。

在这样的情况下，还想像以往的地，简单地看待“金九银十”而盲目的营销势必适得其反，投入大收获小。这深层次说明营销战略在中国房地产界的营销中是严重缺失的。

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