后黄金周楼市走势预测

今年以来，房地产市场全线飘红，“量价齐升、地王频现、排队购房”已经成为司空见惯的字眼，这些字眼原本在08年消失殆尽。然后，光鲜的背后，却始终让人有种莫名的担心。实体经济的复苏缓慢、产能过剩的结构问题、地王导致的泡沫滋生、推动内需的手段乏力……等等，似乎都在告诉我们，脆弱的经济基础能否支撑房地产业一支独红？政府是否只是把房地产也当作“保八”的工具，并没有考虑其可持续发长远发展？透过市场的一系列迹象，有理由判断明年上半年或许房地产市场将会有所转折。

1、货币供应量（M0、M1、M2）与市场走势

M1：狭义货币供应量，即M0加上企事业单位活期存款，M1反映居民和企业资金松紧变化，是经济周期波动的先行指标，流动性仅次于M0。M1基本上是楼市的先行指标，尤其是在本轮楼市回暖明显受流动性影响的条件下。M1快速增长，除经济向好的因素外，也有企业倾向于进行非经营性的投资活动。今年以来实体经济并未全面复苏，但M1增幅持续高达22%以上数月，增幅比上年末高出许多百分点，这意味着部分资金进入股市和楼市。

根据国外和国内经验表明，M1的同比增幅变化，领先于房价同比增幅变化5-6个月左右。今年下半年以来，M1增幅达到22%以上已有数月，这是由于本轮的特殊情况是经济“保八”，所以在22%以上会持续多月。但众多专家学者认为，今年下半年，这一指标极有可能到顶。按此推算，则我国70个大中城市房价指数同比增幅将在明年上半年到顶，上半年环比增幅极有可能到达高点，其后涨幅会慢慢缩小，甚至不排除重新下跌。

杨红旭对世界典型国家的案例分析，也充分证明了M1和房地产市场存在的这种正相关关系。

2、GDP与房产关系

今年1-8月，全国商品房成交均价涨幅达到15%，但GDP增速只在6%～7%上下波动，房价走势明显与宏观经济相背离。房地产市场与宏观经济息息相关，过去十多年来的房地产市场发展表明，房价会和GDP表示一定的正相关关系，虽然有时候楼市复苏的时间略早于宏观经济，但像今年3-5月楼市突然强劲反弹、房价涨幅过大，其热度明显超过宏观经济。房价的重新上攻，带动整个楼市离宏观经济面越来越远，反弹的越高，回落的压力越大，这种增长将不可持续。

3、国家宏观调控

随着今年国家保八的任务已明确能完成，而房地产投机行为、地王的频繁出现、滞胀局面已经抬头、风险正在逐步增大，不排除国家将在年底出台适度从紧的调控措施，而这些措施将直接影响明年上半年的房地产市场。

首先，随着一房多卖、违规骗贷、“零首付”等前几年存在的投机手段再次出现，并且今年上半年的天量放贷已使得银行位于高风险运行，因此，不排除今年年底或者明年上年，银监会会针对性的采取措施，届时放贷收紧将成为现实。

其次，目前多数城市楼市已出现价涨量跌的局面，这种滞胀对于整个经济发展来说是一个危险的信号。今年上半年以来，随着信贷规模的扩大、实体经济复苏缓慢，导致诸多资金涉足回报率较高的房地产行业。同时，随着通货膨胀预期的加强，诸多资金为寻求保值，也进入房地产市场，但是这种急性增长是不可持续的，目前市场数据正好证明了这一点。

对中国房价来说，今年上半年的上涨是因为宽松的货币政策，以至于钱放的太多。那么，房价下跌就要靠央行回收流动性了。目前，美国正在建立刺激经济的退出机制，如果美国退出了刺激经济的计划，中国也不会再天量放贷。所以，最快，中国央行将在半年之内开始回收流动性，中国房价的下跌的拐点才会真正出现。另外，持续一年的购房利率优惠也有可能结束其历史使命。

4、明年供应高峰，居民观望气氛逐步加强

9月1日，国土资源部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》强调，对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。同时，今年下半年的新开工量已大幅度提升，这些将在明年进入市场进行交易。

目前房价持续高涨，已经超过了历史最高水平，居民普遍认为房价会有所调整，是购房短期意愿下降的主因。调查数据还显示：“认为房价大幅下降的居民数量确在增加，已经达到历次调查的最高水平，接近30%。

楼市交易量连续下滑，购房者开始观望，买卖双方拉锯战已展开，今年金九银十没有在3月份以来的上升基础上有所作为就是最好的例证，预计从现在到年底，房价涨幅整体趋缓甚至停涨，但大跌不可能出现。而开发商将会利用上半年积累的资金再找地或这扩大开工面积，半年后，资金压力会重新显现，预计10年上半年，拐点开始出现。

总之，今年截至年底，房地产市场大的格局不会有大的变化，即使个别城市成交量加速下滑也只是个案，是房地产市场调整的前期稳定阶段，随着时间的推移，各种市场主体力量的此消彼长，预计会在明年上半年出现明显的转折。

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