贾卧龙：利好政策结束对明年楼市的N个畅想

http://esf.fs.soufun.com搜房二手房网 2009 年11 月3 日贾卧龙搜房博客

[摘要] 楼市的波动离不开政府调控手段的影响，由于去年的行情惨淡，国家出台了许多促进房地产行业发展的利好政策。然而，随着一年尾声的到来，许多政策也将在年底结束。可以说，今年楼市的行情将决定明年的国家对楼市调整的方向。那么，明年的楼市会怎样呢？

今年的楼市表现很容易让人想到2007年的股市，即非“牛市”，也非“熊市”，而是“猴市”，上蹿下跳的。年初意外的瞬间回暖，到年中的迅速回落，再到年底的再次反弹。楼市的波动似乎显得有些强烈，让人应接不暇。

楼市的波动离不开政府调控手段的影响，由于去年的行情惨淡，国家出台了许多促进房地产行业发展的利好政策。然而，随着一年尾声的到来，许多政策也将在年底结束。可以说，今年楼市的行情将决定明年的国家对楼市调整的方向。那么，明年的楼市会怎样呢？

一、房价下跌上涨交替进行

中国曾经实行的是房屋分配制度，房地产市场是集中在政府主导的体制下的。所以，房价的波动是微乎其微的。然而，当房地产市场放开，由市场化来主导之后，房地产爆发出了一种任何行业都无法比拟的活力。伴随着人民生活的改善和资金的快速积累，房价也像坐上火箭一样，由最初的几百元上涨到了现在的过万元。

然而，任何一个行业在经历了快速发展期之后，都将进入一个平稳期。长期来看，随着国家经济的富强，人民生活水平的提高，房价依旧是一个上涨的趋势。只房地产行业已经经历了十年的快速发展，目前已经进入了一个增速逐步放缓，波动上涨的趋势，房价下跌上涨交替进行将成为一种常态。

二、开发商利润逐渐被压缩

房地产之所以能够发展如此迅速，最根本的原因还是其高额的利润作为支撑。然而，随着土地价格、材料物资费用、人员工资、宣传推广等等成本的增加，利润率逐年在降低。而且，与最初时期人们非理智去抢购的不同，市场在逐步回归理性，消费者也要选择性价比高、品牌影响力大的房屋来进行购买和投资。所以，在这样的市场情况下，开发商首先考虑的是如何更好的生存，再考虑如何实现赢利。

三、政策随市场波动而改变

中国的楼市进入了市场经济，也无法脱离中国政治体制这一大的背景。所以，中国的楼市是一个“政策市”。国家的宏观调控对于市场的影响是决定性的，而宏观调控政策的制定则来源于市场的变化。房地产行业作为国家经济的支柱产业，宏观调控的导向在很长一段时间内都将处于扶持的状态下。但是，随着房价增长过快，百姓怨声载道，金融风险泡沫加大的情况下，平抑房价，稳定楼市也是主旋律。政策将随着市场的起伏而进行调整。

四、楼市进入品牌竞争阶段

房地产行业在经历了十年发展之后，也从初级的买卖阶段即将跨入品牌竞争阶段。这一点从今年的市场变化中就能看出。尽管市场略显低迷，但房企龙头万科的市场占有率却从2007年的2.07%上升到今年的2.7%左右。这是市场洗牌的一个过程，购房者在今后的选择中将会对那些企业品牌知名度高、经济实力强大、社会信誉度好的楼盘特别青睐，这也说明了楼市进入了品牌竞争阶段。